Эмфитевзис как альтернатива аренде земли. Консультирует Андрей Кошиль, президент ассоциации «Земельный союз Украины»

В последнее время все большую популярность набирает заключение договоров эмфитевзиса. Особенно это касается тех сельхозпроизводителей, которые закладывают сады или ягодники, выращивают овощи, сооружают теплицы, строят системы полива – то есть тех, кто вкладывает в улучшение земельных участков большие средства и, соответственно, хочет их обезопасить.

Чем же стандартные отношения в рамках аренды настораживают аграриев? Во-первых, максимальный срок такого договора – 50 лет, что, например, для орехового сада совсем мало. Во-вторых, договоры аренды регламентируются большим числом законодательных и нормативных актов иногда противоречащих между собой. Такая ситуация позволяет в судебном порядке признавать договоры недействительными, чем часто пользуются рейдеры и конкуренты. В-третьих, арендная плата привязана к нормативной оценке, а та, в свою очередь, быстро растет. Например, за последние 5 лет «нормативка», а с ней и арендная плата по всей стране выросла в целых 3,14 раза (благодаря изменению методики ее оценки и индексам инфляции). Кроме того, сегодня уговорить собственника земли отдать ее в долгосрочную аренду практически нереально.

В такой ситуации эмфитевзис может идеально все исправить. Почему? Потому что в условиях действующего моратория на продажу сельхозземель он является практически единственным законным способом надежно заменить договор купли-продажи.

Что же такое эмфитевзис? Это право, по сути, напоминает аренду и позволяет выращивать сельскохозяйственную продукцию на чужой земле, но при этом обладает рядом положительных моментов:

– законодательством не установлен максимальный срок эмфитевзиса (может использоваться любой, например, 100 или более лет);

– право эмфитевзиса имеет очень мало законодательных ограничений, по сравнению с арендой;

– инвестор и собственник самостоятельно решают, каким именно образом и когда будет вноситься плата. Например, плата за весь срок пользования земельным участком может быть полностью внесена в момент заключения договора, что делает его очень похожим на договор купли-продажи. При желании, оплата может быть растянута во времени, не индексироваться, вноситься натуральными продуктами и т. д.;

– право эмфитевзиса может быть продано другим компаниям или гражданам (закон не запрещает отчуждение в пользу нерезидентов);

– собственник не может в одностороннем порядке расторгнуть договор эмфитевзиса;

– право эмфитевзиса может быть передано в залог, внесено в уставный фонд, подарено и т. д.

Законодательство Украины не требует обязательного нотариального заверения договора эмфитевзиса – он может быть подписан в простой письменной форме между собственником земли и агропроизводителем. В то же время, государственная регистрация права эмфитевзиса является обязательной: без этого условия договор не будет действительным.

Если земельный участок уже передан в аренду, до ее окончания оформить эмфитевзис нельзя также, как и нельзя второй раз сдать жильцам квартиру, в которой уже живут. Пользователь у участка должен быть один, а иначе не избежать конфликта. В свою очередь, «отдать» право эмфитевзиса в аренду также невозможно.

Несмотря на то, что законодательство минимально регламентирует эмфитевзис, к подготовке такого договора нужно подойти очень и очень внимательно: как правило договор оформляется на длительный период, по нему выплачиваются существенные средства и поменять что-то либо, дописать в одностороннем порядке не получится. Каждое дополнительное обращение к собственнику земли может быть им заблокировано или приведет к новым переговорам, и скорее всего – к дополнительным затратам. Например, важно правильно описать порядок продажи эмфитевзиса третьим лицам, возможность строительства сельскохозяйственных объектов. Ведь агропроизводитель может законно сооружать на такой земле здания для животноводства, птицеводства, садоводства и виноградарства, хранения зерна, силоса, здания тепличного и рыбного хозяйства, а также, например, создать искусственный водоем для полива. В этих случаях обязательно оформление пакета разрешительной документации, иначе можно столкнуться с большими штрафами и даже возбуждением уголовного дела.

Следует также предусмотреть возможность изменения угодий участка с, например, пашни на многолетние насаждения или хозяйственные дворы.

Некоторые моменты невозможно урегулировать одним договором эмфитевзиса, поэтому мы рекомендуем вместе с таким договором подписывать доверенность на выполнение ряда необходимых действий.

Можно отметить также практику заключения наследственных договоров одновременно с договорами аренды. Это позволяет однозначно определить судьбу участка после смерти нынешнего собственника. Наследственный договор, в отличие от завещания, не может быть в одностороннем порядке изменен собственником земли, что делает его привлекательным.

Еще одним важным аспектом является проведение досконального аудита документации по земле и вынос участка в натуру перед заключением договора эмфитевзиса. В этих действиях, безусловно, заинтересован приобретатель, так как существует множество рисков, связанных с неправильным оформлением землеустроительной документации, накладках участков друг на друга, ограничений в использовании земли, которые могут в будущем привести не только к значительным затратам, но и быть основанием для потери прав пользования.