Как правильно оформить землю в условиях моратория? Консультирует Андрей Кошиль, президент ассоциации «Земельный союз Украины»

Консультирует Андрей Кошиль, президент ассоциации «Земельный союз Украины»

В конце прошлого года мораторий на продажу сельскохозяйственных земель был в очередной раз продлён до 1 января 2017 года. И шансов на его снятие в следующем году не так уж много: с момента принятия действующего Земельного кодекса в 2001 году предпринимались многократные попытки его отменить, которые так и не увенчались успехом. 

Так как же сегодня можно правильно и надолго оформить землю для закладки сада, ягодника, строительства теплицы или выращивания овощей?

Самый распространённый сегодня способ – заключение договоров аренды – имеет ряд недостатков: – максимальный срок действия такого договора – не более 50 лет, а на практике значительно меньший, так как собственники не хотят отдавать землю в пользование на длительный срок; – высокие ежегодные платежи, которые постоянно увеличиваются. Например, с 2012-го года по настоящий момент аренда выросла в 3,14 раза за счёт индексации и изменения методики нормативной оценки; – сложности со строительством объектов теплиц, складов, строений, оросительных систем и т. д. – отсутствие возможности продать право аренды – сложности с кредитованием под залог права аренды. 

Другой законный и набирающий популярность путь – заключение договоров эмфитевзиса. Эмфитевзис – это право на использование чужой земли для выращивания сельхозпродукции. До 2013 года договора эмфитевзиса не оформлялись из-за технических проблем с государственной регистрацией, а на сегодня эти вопросы решены, и заверить такую сделку можно у любого нотариуса по всей территории Украины. 

Чем привлекателен такой порядок оформления земли? Эмфитевзис позволяет оформить пользование земельным участком на любой срок, каких-либо законодательных ограничений нет. Также этот вид договора меньше зарегулирован в сравнении с договором аренды земли. Если по формам и условиям договоров аренды возникают неопределённости, то по эмфитевзису – нет. 

Например, нет обязательной привязки к нормативной оценке земель, индексации, типовой формы договора. Оплату за весь срок пользования эмфитевзисом можно закрыть одним единственным платежом – в момент подписания договора, что делает его похожим на обыкновенную куплю-продажу. 

Это очень гибкий инструмент и, самое главное, легальный механизм покупки земли. Вместе с тем такая свобода предъявляет особенные требования к качеству подготовки договора и его юридической проработке. Например, очень тщательно нужно описать вопросы оплаты налогов, изменения угодий для закладки многолетних насаждений, строительства систем орошения, теплиц, сельскохозяйственной недвижимости, порядок действий в случае продажи права эмфитевзиса. Ведь такое право уже сейчас, в период действия моратория, может законно продаваться, покупаться, вноситься в уставный фонд и дариться. Также вместе с заключением договора нужно подписать доверенность на ряд действий, которые могут понадобиться пользователю земли. Без серьёзной проработки этих и многих других вопросов предприятие или фермер, купившие право эмфитевзиса, могут в будущем столкнуться с рядом существенных проблем. 

Нужно отметить, что нельзя заключить эмфитевзис в отношении участка, который сегодня находится в аренде. 

В то же время, если срок аренды подходит к концу, вполне возможно обеспечить немедленное «переключение» на эмфитевзис в пользу нового сельхозпроизводителя. К сожалению, владельцы земли уделяют мало внимания процедуре прекращения действующих договоров аренды, что позволяет арендаторам через суд успешно добиваться продления аренды на новый срок. 

Также есть очень хорошая перспектива получения банковского кредита под залог права эмфитевзиса, ведь оно может без проблем быть продано банком в случае невозврата займа, чего не скажешь о праве аренды. Хочу остановиться на ещё одном важном аспекте – проверке наделов перед заключением эмфитевзиса. Так как это значительно более серьёзный и долговременный вид оформления земли по сравнению с арендой, нужно внимательно и глубоко проверить юридические, землеустроительные и другие риски, учесть судебную практику и «региональные особенности», которых быть не должно, но фактически они очень сильно влияют на скорость и стоимость оформления земли. 

Из основных проблем можно выделить накладки участков друг на друга, «двойные» собственники (когда одну и ту же землю выделяли нескольким лицам), отсутствие участков в кадастре или землеустроительной документации на них. Эти и другие проблемы могут стать причиной многих неприятностей вплоть до потери участка. И если для производителей однолетних культур это не очень критично, то для тех, кто намерен работать на земле долго и вкладывать большие средства, – это уже катастрофа. 

Конечно, перед покупкой земли или перед оформлением эмфитевзиса желательно провести доскональный аудит земельных участков. Проанализировать землеустроительную документацию, проверить наличие и полноту данных в кадастре, вынести участки в натуру, чтобы избежать межевых споров с соседями, проверить наличие ограничений в использовании, защитных и санитарных зон, загрязнения почвы нефтепродуктами и солями тяжёлых металлов, наконец, планов развития территорий, согласно которым земли могут быть изъяты для общественных нужд.

Также можно наткнуться на вредное производство, санитарные зоны близость грунтовых вод, плохое качество почв или их несоответствие выбранным культурам, сильно выраженный рельеф, торфяники исторические курганы и другие моменты. Особенно бдительными нужно быть тем производителям, которые планируют экспортировать свою продукцию в ЕС: там очень жёсткие экологические требования. 

Впрочем, все эти проблемы решаемы – главное не пользоваться сомнительными схемами и уделить внимание правильному оформлению земли ещё до вложения инвестиций.